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白姐泄密140期

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白姐泄密140期新闻

  楼梯楼物业费0.7元/月/平方米,电梯楼物业费1元/月/平方米。在海珠区,有一个紧挨着中山大学的繁华小区,最近因为小区业主自管出了名。

  三年多前,这个叫祈乐苑的小区因管理混乱而受社会关注;

  三年前业主开始自管,试行酬金制聘请物管;

  两年前正式将所有物管请出,由业委会组建物业团队直接管理;

  如今居民满意度大幅提升,物业费缴纳率达100%。

  实行三年业主自管以来,这个有着约1400户的小区不仅没有上调一分钱物业费,还“赚了”五六百万元并全部投入对小区环境的升级。

  

  走进祈乐苑小区,映入眼帘的就是漂亮的大门、大气的小区园景以及装饰一新的小区入口长廊。

  

  谁想得到,三年前,这里可是治安混乱、垃圾乱扔、设施损坏严重。

  “小区环境的这些改善都是自管后三年内发生的变化,自管的第一年,小区所有监控视频、消防设施等全部换新,算是收拾完前物业留下的烂摊子;自管第二年,业主开始就用结余款项对小区环境进行了改造,包括大门和花园整治、两个网球场换新、之前大片的卫生死角改造等。”

  

  2013年6月,祈乐苑第一届业委会成立时,冼敏强就是业委会委员;去年换届时,他变成了业委会主任,一路见证了小区物业的发展变迁史。

  如今,小区里居民的休闲设施更多了,设备更加完善了,同时物业管理人员的忠诚度也更高了,物业费缴纳率更是高达100%。

  值得注意的是,物业管理费仍跟10多年前一样:楼梯楼0.7元/月/平方米,电梯楼1元/月/平方米,分文未涨。如今,祈乐苑小区成为业主自管的广州样本,不少小区业委会前来取经。

  

  物业费分文不涨,那究竟是如何实现盈余的呢?冼敏强给广州参考记者算了一笔账。

  

  祈乐苑小区每年收入约为400万元,包括物业管理费、车位费和车辆管理费、其他收益等三个部分。其中每月的物业管理费约13万元,车位费和车辆管理费每月约15万元,其他收益则包括电梯广告收益、租赁网球场收益、小区摊位收益、房屋中介款、代收水电费等。此外,在收益部分还有对前物业的资金追讨等,有数十万元。

  

  支出部分则包括50多名物业管理人员的工资、园区工程建设、购买工程物料、清洁用品、设备维修费用及相关办公费用等,每月的员工薪酬约为20余万元。

  

  “在三年的业主自管中,业委会共收入约1200万元,除去物业管理人员工资外还有结余约五六百万元,这些款项全部用在了小区建设上。”冼敏强称。

  

  “我们的物业中心员工,包括物业主管在内全部是自聘的。”

  冼敏强介绍称,如今业委会形成了三层框架,其中业委会共有10位委员,资金统归业委会调配,物业中心直属业委会,下设保安部、工程部、清洁部、行政部等部门,“我们就相当于一个公司,也正常给员工发工资和缴社保。”

  不同的是,业委会10位委员全部为兼职,不拿取一分钱工资,而与企业的逐利相比,业委会则将所有的“盈余”用于整个小区的翻新建设。

  另外,为了留住人才,祈乐苑业委会还为物管人员开出了有竞争力的薪酬,甚至高于周边的大楼盘。“工资逐年上涨,已经上涨了800元。”冼敏强称。为了加强业主知悉权,业委会还对每月的开支收入进行了公告栏和网上公示,详细到会议中购买水果的费用。

  如今物业中心共有50多名员工,全部包吃包住,还建立了员工饭堂,员工福利一项不少,节假日还按照国家规定有两倍或三倍工资,员工忠诚度大大提高,小区治安和环境都大为好转。

  

  祈乐苑的业主自管如此成功,究竟能否复制呢?冼敏强认为,如果是单体楼等规模不大的小区,要实现业主自管比较容易,但如果是大型小区,那就不容易了。

  “要业主自管有三难:第一步成立业委会,难;第二步要换物业,更难;第三步要自管,难上加难!”冼敏强说,业主自管一方面是对业委会能力的考验,另一方面则牵涉各方面的利益。

  

  “现在很多物业公司是属于开发商的,里面牵扯到的各个方面利益非常复杂,如果实施小区自管的话,可能社会矛盾就会少很多。我们希望能探讨一种模式出来进行推广,当然我们并不是否定物业公司的作用,而是这种模式能推进物业公司改进服务。”虽然自管艰难,但在广州市公共危机预防协会会长邓跃晖看来,这不失为一种物业管理趋势。

  据透露,目前祈乐苑小区正在协助两个小区复制业主自管模式。

  

  

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